Видные специалисты утверждают, что качественный ремонт в квартире практически невозможно сделать без перепланировки из-за того, что оригинальная планировка от застройщика крайне неудачна для организации жизни и быта. Но дело это непростое, и нередко требует согласований. Для начала разберемся с точными определениями:
- согласование — получение технического разрешения ДО проведения работ;
- легализация — узаконивание уже сделанных изменений, если они допустимы по Жилищному кодексу (федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ);
- переустройство — изменения в пределах одного помещения (одной комнаты);
- перепланировка — связанные изменения двух и более комнат и / или квартир.
А теперь выясним, какие решения не требует ни согласований, ни легализаций, на какие работы сначала нужно получить техническое разрешение, а какие изменения запрещены в принципе и не могут быть узаконены ни при каких обстоятельствах.
Что можно делать без согласований
Если коротко — то все, что не затрагивает самой конструкции дома и никак не влияет на соседей. Без согласований и легализации возможны такие виды ремонта в квартире:
- Косметический ремонт. Он включает покраску стен или поклейку новых обоев, организацию натяжного потолка или обшивку его и / или стен панелями из ПВХ, установку новых межкомнатных или даже входных дверей, оконных систем. А также штукатурку и другие подготовительные работы для создания интерьера.
- Замена оборудования. Все инженерно-технические и бытовые приборы, какие есть в квартире, можно менять исключительно по своему желанию. Сантехника, радиаторы отопления (батареи), трубы вообще не требуют оформления. А вот любое газовое оборудование нужно будет оформить в городской службе газа.
- Встраивание мебели. Тоже совершенно свободные работы, будь то встроенный гарнитур на кухне, шкаф-купе на четверть комнаты или домашняя библиотечная система. Главное — чтобы при этом количество комнат не менялось, двери между помещениями не переносились, не затрагивались балконы и лоджии.
- Замена напольного покрытия. По сути, это те же косметические работы, хотя они предполагают большие затраты времени и труда. Можно без согласований ободрать имеющееся покрытие до бетонной основы и сделать заново, начиная с выравнивания и заканчивая укладкой паркета, кафеля, ламината, ковролина.
Можно также свободно определять назначение жилых комнат: поменять местами спальню и гостиную, детскую и кабинет. Нельзя просто так менять количество комнат (разделять и объединять их), а также делать из жилой комнаты нежилую и наоборот.
Строго говоря, вы можете спокойно поставить фальшстену или перегородку от пола до потолка, например, из гипсокартона — снести ее очень легко, поэтому она никак ни на что не влияет. А вот капитальная кирпичная стена посреди квартиры — это уже серьезно. Как минимум потому, что повышается нагрузка на несущие конструкции.
Что обычно согласовать нетрудно
Если ремонт в квартире хотят сделать один раз и лет на десять-пятнадцать, простых решений может не хватить. Понадобится более серьезная реорганизация пространства — она может затронуть соседние квартиры, поэтому просто так ее воплощать нельзя. Нужно получить согласование жилищной инспекции в местной администрации. Как правило, с разрешением не возникает особых сложностей в следующих случаях:
- При переустройстве помещений. Эта категория включает два направления. Первое — перенос инженерного, санитарного или иного оборудования с одного места на другое в пределах того же помещения (например, вы хотите поставить ванну вдоль другой стены) или установка дополнительных единиц такого оборудования в нежилых комнатах (например, второго унитаза или писсуара). Второе направление — если ваш многоквартирный дом признан или выявлен объектом культурного наследия, пусть даже только регионального значения.
- При перепланировке квартиры. Перепланировка — это изменение количества и конфигурации комнат, расположения дверных проемов, внутренних лестниц, пандусов и т. п. Как правило, согласовать заделывание ненужного вам проема намного проще, чем организацию нового, особенно если это касается несущих стен. Чаще всего перепланировка включает или разделение одной большой комнаты на две или, наоборот, объединение нескольких малых в один зал. А также работа с балконами и лоджиями без изменения общего облика здания.
- При изменении общедомовых элементов. Это наиболее сложная категория для согласования, потому она затрагивает общий архитектурный облик дома и / или общее имущество собственников квартир в кондоминиуме. Сюда относят устройство дымоходов, организацию балконов и лоджий на первых этажах, если их там изначально не предусмотрено, создание и изменение входных групп и лестниц (это актуально при открытии офиса, салона или магазина в квартире на первом этаже), изменение формы оконных приемов и другое.
Жилищная политика отнесена к совместному ведению федерального центра и регионов. Поэтому конкретные нормы согласования в разных субъектах федерации могут различаться. На практике отличия имеют место даже на уровне муниципальных администраций. Поэтому всегда ориентируйтесь на то, как в реальности проходит согласование ремонта квартир в вашем городе или сельском муниципалитете.
Какие перепланировки делать нельзя
Кроме того, некоторые изменения делать нельзя вообще. Их невозможно согласовать, а несогласованные не получится узаконить постфактум. Подобных изменений не так много, запреты связаны с безопасностью эксплуатации дома. Основные варианты:
- Изменения нежилых комнат. Их еще называют мокрыми зонами. Это туалет, ванная (или совмещенный санузел) и кухня. Их нельзя переносить в сухие зоны, то есть менять местами с жилыми комнатами. То есть вы не можете по закону в гостиной сделать кухню, а на кухне оборудовать себе домашний кабинет.
- Разрушение несущих конструкций. Опорные стены, колонны и другие такие конструкции, на которых держится дом, сносить по понятным причинам нельзя. В них нельзя делать дополнительных проемов, например, для замены обычных окон на панорамные (это, к тому же, искажает общий облик фасада здания).
- Захват общедомового имущества. Нельзя расширять квартиру, присоединяя к ней в том или ином виде чердак, общую часть подъезда или иные технические помещения. Закон запрещает подключение теплых полов к центральному отоплению, потому что из-за этого снижается температура в квартирах соседей.
Если по какой-то причине вы все равно выполнили подобные изменения, готовьтесь к жалобам соседей в надзорные органы и к затратам на восстановление исходного вида. Пытаться оспаривать административные решения в суде не имеет смысла, вы только зря понесете дополнительные расходы на пошлину и, возможно, услуги юриста.
Чем грозит незаконная перепланировка
Если ремонт квартиры прошел с нарушениями закона, которые невозможно узаконить постфактум, последствия будут обязательно. Сгруппируем их в три категории:
- Юридические. Прежде всего — административный штраф от надзорного органа: жилищной инспекции местной администрации, в особых случаях — судебным приказом, инициированным районной прокуратурой. Кроме того, если от ваших действий пострадают квартиры соседей, ждите от них гражданских исков.
- Финансовые. Штрафы и компенсации материального ущерба по гражданским искам влетят вам в копеечку. А точнее — в десятки, а скорее всего в сотни тысяч рублей. Вам также придется возвращать все, как было до ваших незаконных изменений. А эта сумма сравнима с затратами на ремонт с перепланировкой.
- Физико-технические. Запреты на некоторые изменения прописаны в законе не просто так. Они нужны для обеспечения комфорта и удобства всех жильцов многоквартирного дома и общей безопасности. Поэтому смелые изменения могут повлечь поломки инженерных систем, утечку и взрыв бытового газа и т. п.
Ответственность за незаконные изменения предусмотрена статьей 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях. Часть вторая данной статьи содержит понятия самовольного переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме. Она предусматривает ответственность граждан в виде штрафа до 2 500 рублей.